声明:以下信息仅为一般性法律信息,不构成法律意见,不能够套用在您的具体事项中。本所不对理解以下信息可能产生的任何后果负责。阅读以下信息不代表您与本所构成律师客户关系。本所不保证以下信息的时效性和完整性。如您有法律需求,请您及时与本所联系。

Q 1. 安省民事案件的诉讼时效是如何规定的?

答:一般从当事人了解到 (Discovery) 诉讼事由两年内。若当事人一直未了解诉讼的事由,最终时效为15年。请注意,上述诉讼时效可由于某些原因中断并重新开始计时。另外,电视报纸等公共传媒上造谣诽谤的起诉时效为原告得知诽谤造谣的三个月内。

Q 2. 安省各级法院民商事诉讼的管辖权是怎样的?

答:除小额法庭外(小额法庭Small Claims Court的金额管辖权上限为$35,000),普通民商事诉讼的一审管辖权为中级法院Ontario Superior Court。部分商业案件,如涉及加拿大及安省公司法,合伙法,银行法,担保法,破产法等,一审管辖法院为Superior Court Commercial List。

Q 3. 新冠疫情导致我的生意无法顺利经营,针对租给我商业场地的房东,我能有什么救济措施?

答:安省政府已经禁止在今年六月至八月期间驱除符合Canada Emergency Commercial Rent Assistance program的小生意。对房东与租客双方,我们建议双方平等协商,善用政府的各项relief救济,度过这段艰难时期。我们提醒房东一方,近期一般无法在安生法庭起诉欠租商业租客,亦无法得到Writ of Possession从而申请执行。我们同时提醒商业租客一方,安省政府的各项措施不代表租客可以免交租金。

        一般地,当商业租客欠租或严重违约时,房东可以有如下救济:(1)继续承认租约有效,并向租客求偿欠租或要求租客履行某义务;(2)若租约中约定房东有重新进入出租物业的权利,或房东已经得到法庭授权,房东有权重新进入re-enter物业并转租该物业re-let;(3)房东可以继续承认租约有效,并扣押出售租客财产;(4)解除租约并进入控制物业,之后起诉租客求偿约定租期余下的剩余租金总额。

 

        “安省保护小生意法” (Bill 192, Protecting Small Business Act, 2020)于2020年6月18日正式生效。此法规定符合安省紧急商业租赁救助项目(the Canada Emergency Commercial Rent Assistance ("CECRA") program)的安省商业租赁房东不得在本法有效期内行使某些房东权利。此法重要的几个条款在下方列明:

      (1)本法只适用于符合CECRA条件的房东及租赁关系;

      (2)法官将不会针对6月18日之前及之后的房东申请做出writ of possession。该房东申请驱逐租客只限于由于租客欠租。此条款的有效期至九月本法失效为止;

      (3)若房东在2020年5月1日后行使重新进入权(re-entry)且在6月18日前停止,房东需赔偿租客损失或将租赁物业的使用权退还租客。

      (4)本法有效期内,房东不可扣押冻结变卖任何租客的物品。若5月1日至6月18日,房东已经扣押冻结变卖租客的物品,则房东需要退还租客的物品,或赔偿租客的损失。

        请注意,安省政府由于商业租赁法的复杂与敏感,我们建议您在任何行动前与专业律师沟通。

Q 4. 民商事案件律师如何收费?

答:人身损害案件一般按赔偿额收费,少数按小时收费。其他民商事案件按小时收费。上述收费指的是律师费(legal fee).除律师费外,一般律所还会向客户收取花销费用(disbursement),包括但不限于:复印费,交给法院的费用,传真,快递,邮寄,差旅,地产的产权调查费,软件使用费,专家费,必要的第三方服务费等等。

        所有安省律师费及部分花销费用,政府要再收取13%的政府税H.S.T. 因此,律所向客户递交的账单一般包括四部分:第一是律师费,第二是应税花销,第三是非应税花销,第四是H.S.T.总计。

      本所可视情况灵活提供收费计划,方便客户,为客户提供质优价廉的服务。

Q 5. 房产过户未能完成,定金怎么办?

答: 买方的原因毁约,如果未造成卖方损失(damage),卖方可扣下买方所付定金作为补偿(deposit)。此种情况下买方可向法院请求卖方返还定金(release)。上述原则已形成成熟的法律先例。

​         若买方的原因毁约且造成卖方损失,卖方可否既扣下定金又向买房求偿损失?这个问题,在安省上诉法院Court of Appeal 2019年Azzaello v. Shawqi 一案中得到解决。上诉法院详细审查了房屋买卖合同中关于定金的条款,确定在本案中的定金条款不涉及违约赔偿,卖方损失一般应为卖方重新卖房的卖出价与原卖出价的差额,加上相关费用。此种情况下,除非购房合同对定金另有规定,否则卖方只能接受赔偿损失,而不能既求偿损失同时扣下定金。

 

Q 6. 建新房,施工截止日期一再延误,怎么办?

答:安省建筑相关法律规定民居施工截止日期可有限延期。超过最长延期后仍未竣工,房产拥有人可终止合同并请求赔偿。请联系本所了解更多。

Q 7. 我怀疑债务人(或配偶)未在我允许下转移财产,我该怎么办?

The Fraudulent Conveyances Act, RSO 1990, c F.29 (the “FCA”,反欺诈性转移财产法)是安省在该事项上的成文法律。若法庭认定转移财产是以隐瞒财产、拖延执行或对债权人或潜在债权人实现债权偿付创造困难,则该转移财产行为会被认定为欺诈性转移财产,并自始无效。法院一般会判令败诉方返还财产或赔偿财产的合理价值。如果转移的财产价值较大或为不动产,则法院可能判定财产的受让方为原告的trustee(信用托管人),财产的本质为constructive or resulting trust,受让方实际上是原告的财产信用托管者,并需返还财产及财产上一切收益给胜诉原告。

      针对该类事项的诉讼时效问题,若转移的财产是动产,则适用the Limitations Act, 2002, S.O. 2002中两年诉讼时效的规定。该两年时效从原告方了解(discover)或应当了解财产已被转移开始计算。若转移的是不动产,则适用the Real Property Limitations Act, R.S.O. 1990中十年诉讼时效的规定。

Q8. 租客已搬出我的出租房并且欠租,我还能去Landlord Tenant Board 起诉租客吗?

根据住宅租赁法s. 87 (1)(b),房东只有在租客仍然占有租赁用房的情况下才能向LTB起诉租客偿还欠租。 但是在2019年末的Kiselman v Klerer 一案中,上诉法院Divisional Court判令,即使租客在房东开启法律诉讼时已经搬离出租用房,LTB仍针对住宅房东租客事务有exclusive jurisdiction排他性的管辖权。

      因此,我们建议房东在租客已经搬离房屋的情况下,先向LTB起诉,在LTB拒绝管辖之后再向小额法庭起诉(欠租少于$35,000的情况下)。理由是,如果直接向小额法庭起诉,租客可依据Kiselman v Klerer一案向法庭申请motion决定小额法庭是否有管辖权。考虑到现在小额法庭的诉讼流程,motion有可能会持续半年到一年。LTB的诉讼时效是1年。如果最终小额法庭拒绝管辖,则房东很有可能由于错过诉讼时效丧失在LTB起诉的权利。

Q9. 董事在公司破产时的责任

由于新冠疫情肆虐,很多公司企业被迫走入破产程序。一个误区是由于公司的独立法人地位,公司董事director对公司的所有债务不负责任。这个误区也可以引申为只要公司破产,董事对公司的义务即告终结。加拿大及安省的公司法和相关案列表明,董事在公司破产后有可能仍然要承担公司债务,对公司负责。

      不论公司是否进入破产程序,董事对公司都负有fiducirary duty (忠实义务)而且该义务不能由协议取消。董事如果故意或鲁莽地违反董事对公司应尽的忠实义务,股东可以提出oppression remedy要求董事个人赔偿损失。董事做出商业决定的标准应当是“business judgment rule”,合理性与善意(reasonablenss and good faith)应当是审查董事商业决定的两个因素。

       由董事决定偿付公司债务,或处置公司财产的行为会被公司破产后任命的trustee审查,如果发现董事不当处置公司财产,董事可能会个人承担fraudulent conveyance的责任。如果认定董事不当偿付公司债务,违反债权人顺位,则董事可能会个人承担fraudulent preference责任。

       董事尤其要注意的是,公司投保的保险公司可能在公司经营期间支付公司款项。该款项的目的是偿付为公司服务的service providers,款项的支付本质上是公司成为该款项的信托保管人。如果董事私自动用该款项而不是依照保险公司的指令支付给service provider,公司董事可能个人承担向service provider creditor赔偿的责任。

       加拿大和安省公司法规定,公司董事只对不超过6个月的雇员工资(期间董事需要在位)以及不超过12个月的vacation pay负责。安省公司法进一步规定,雇员如果想要董事个人承担其工资赔偿责任,需要在董事在位或停止董事职责6个月内起诉董事本人。注意,董事只对其履行董事职责期间的雇员工资负责。董事对雇员工资的claim是承担连带责任的(joint and sever liability)。某董事偿付全部或部分雇员工资claim之后,可以向其他董事求偿。